マイホームが欲しいなぁと思い新聞や土地情報サイトなどを見ていると「セットバック要」「セットバック含む」の文字が目に入ります。

 

私は、家を建てるとなって初めてセットバックの意味を知り、「意味が分からない」ととても困りました。

 

当時は自分で調べてみても専門用語が多く、難しくてよく分からなかったため、セットバックについて分かりやすくご紹介していきたいと思います。

 

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セットバックってなに?

 

「火災や災害などいざっていう時に道が狭くて救急車やパトカーなどの緊急車両が通れない!」だなんて想像するとちょっと怖いですよね。

 

なので、昭和25年に建築基準法で「道路」というものは幅が4メートル以上であること、と定められました。

 

ですがその法律ができる前に建てられた建物ってたくさんあるんです。

 

そのような建物は幅が4メートル以内の「みなし道路」と呼ばれる、法律上は道路とみなされていない半人前の道路に建っていることとなります。

 

新しく、「みなし道路」に沿って家を建てる人は「みなし道路を幅が四メートル以上ある道路」にするために、土地を道路として提供することをセットバックというのです。

 

セットバックは何メートル?

 

みなし道路に接して家が建っていても、自治体は「法律違反だからすぐ壊して」とはいいません。
このように言ってしまうと、住民の理解も得られないし莫大な費用もかかってしまうからです。

 

なので、「今はそのままで良いけども次にその土地に立て直すときには道路が4メートルの幅になるように土地を下げて(道路にして)ね」としているのです。

 

例えば「購入しようとしている土地がセットバック要と書いていた」場合はもちろん、「親(祖父母)の家の一度壊して建て替え」の場合もこのセットバックの対象になります。

 

では具体的に、セットバックは何メートルほど土地を削らないといけないのでしょうか。
文字ではわかりにくいですが、セットバックを図にするとこのような感じです。

 

 

道路の中心から2メートル下げるのが基本です。
お向かいさんも、普通の建物ならば道路の中心から2メートル下げます。
そうすると、道路が4m広がりますね。

 

しかし向いが建物ではなく、川や崖など動かせないものがあるならば、セットバックは道路の中央からではなく向かいの道路境界線からの4メートルになるので要注意です。

 

セットバックは正面だけ?まさか両サイドも?

 

さて、このセットバックですが注意してほしいのが「要セットバック」物件は、どこをセットバックすればいいのかということ。

 

土地の正面だけセットバックが必要なのか、それとも側面も必要なのかということです・・・。

 

じつは「道路が4メートル以内なら4メートル以内の道路が接する面、全てがセットバック対象」です。

 

わかりやすい例ですと角地ですね。
角地は、土地に接する道路が2面以上あります。
両面の道路が4メートル以内であれば、新しい規定に従って両方とも道路の中心から2メートルずつセットバックしなければなりません。

 

 

もし、土地が3面道路に接していて全てがセットバック対象だとすると、実際に使える土地がかなり削られてしまいますので要注意です。

 

必ずセットバックしないといけないの?

 

せっかくの土地が狭くなったように感じてしまうので、セットバックは嫌だという人も多いです。
その気持ちは私も十分に分かります。
ですが、セットバックは法律で決まっています。
セットバックが必要な場所は、セットバックをしないと建築許可が下りないのです。

 



☆SP☆



セットバックをしなくてもいい?避ける方法は?

 

セットバックをしなくて良いのは、家をリフォームするときです。
家をリフォームするのなら、セットバックは不要なのです・・・・が、リフォームにも厳しい条件があります。

 

たとえば、裏の家の持ち主が不在になったので、土地を買い取ったとします。
自分の家と、その買い取った家を取り壊して一つにつなげるリフォームをしようと思っても、リフォームは「家の面積を変えてはならない」という決まりがあるのです。

 

つまり、この例の場合は、リフォームが通用しないので新築扱いとなり、セットバックが必要となります。

 

ちなみに、道路ではなく砂利道の場合はセットバック不要です。

 

強行突破は予期せぬトラブルに

 

建て替えの際、自分の土地だからと強行突破でセットバックを無視すると、近隣の方に「セットバックはどうなってるの?」と役所に通報・警告されることもあり得ます。

 

セットバックの件で役所に相談されてしまうと、役所の人が家を見に来ます。
その間、工事はストップになり、役所が調査をして、結局工事が続行できなくなるなんてこともあります。

 

1か月以上調査中で、工事はしていないのに工事の人に賃金は払わないといけないし、結局工事がストップしてしまえば違約金等も発生するので大赤字になることも覚悟しなければなりません。

 

セットバックする際の費用は?

 

「セットバックは土地が削られるのだから、その分土地代が浮いていいじゃない」と思いますよね。
でも、実際は違うんです。

 

「セットバックをする場所が狭くて工事をする車や機材の運搬が難しく、工事費用が割高になった」
「土地だけ買っていたもののセットバックにかかる費用を知らされず建てる時になり○○万円かかりますと言われた」

なんて声もあるんですよ。

 

基本的に、セットバックをするときの費用は土地の持ち主(つまり自分)が負担するようになっているのです。

 

ポイント

しかし、自治体によってセットバック費用を補助されたり、状況によっては全て負担してくれるケースもあるようです。

 

もしセットバックをしなければならない場合は役所に確認してみましょう。
ハウスメーカーにお願いしている場合は、ハウスメーカーの人が調べてくれるはずです。

 

セットバックをすると決めたらやった方がいいこと

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セットバックをした際は新しく道路になった部分をどうするのか疑問ですよね。
じつは、セットバックした場所にはすぐ動かすことのできない車庫・門・塀は設置できません。

 

花を置いたり自分の自転車、あろうことか車まで置いている人もいるようですが、(もちろん本来は道幅が狭まるし緊急時すぐ通れないのでダメなのです)セットバック後も自分の土地として使用してると、その分も固定資産税をしっかりと算入され課税されてしまうのです。

 

しかも、「自分の土地のように使用している」とは言ってもセットバックした土地は道路です。
法律上は何も置いてはいけないので、肩身の狭い思いをするはず!

 

自治体によっては、セットバック分の土地を寄付したり、買い取ってくれるところもあるようなので、買い取ってもらう際は不動産登記を「市町村の所有である」と変えてもらいましょう。

 

セットバックすることのメリットをまとめると

 

土地が狭くなる、費用が撮られる、とセットバックのデメリットばかりあげてきましたが、もちろんメリットもあるんです。
ここではセットバックのメリットについてまとめます!

 

  • 自治体に買い取ってもらったり寄付すると、その分の固定資産税が免除になる
  • 道路にした部分の舗装を自治体がやってくれる
  • セットバックをしておくと将来的に緊急車両が入ってきやすくなる

 

セットバックをしなければいけないところは、道路が狭いということです。
道路が狭いことで、不便を感じることもあるでしょう。
みんながセットバックをすることで、快適な生活を送れるようになると考えれば、前向きにセットバックに賛成できるのではないでしょうか。

 

自分の家のせいで「救急車が通れない!」「消防車がたどり着けなくて・・・」なんてなってしまったら大惨事ですものね。

 

セットバックについてのまとめ

 

セットバックをしなければならない土地に現在住んでいる方や、そういった土地を購入しようか検討している方はまず、以下のことを注意してみてください。

 

  • どのくらい下げなければいけないのか。
  • その費用に補助金はでるのか。
  • 買い取りや寄付は受け付けているのかどうか。

 

私は、リフォーム案や新築案をそれぞれ検討して、セットバックしてでも新築にした方が安全だし、メリットも大きいのではないかと思い、その道に進みました。

 

マイホームはとても大きな買い物ですから、納得したうえで建築をはじめてくださいね。